FAQ's

Ihre Fragen - unsere Antworten

FAQ – Ihre Fragen – unsere Antworten

Werden Immobilien durch das Sachverständigenbüro bundesweit bewertet?

Der Schwerpunkt der Immobilienbewertung liegt in Nordrhein-Westfalen, wo wir mit unserem Büro in Dortmund vertreten sind. Darüber hinaus sind wir für unsere Auftraggeber auch bundesweit tätig.

Welche Arten von Immobilien werden bewertet?

Grundsätzlich werden alle Arten von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten sowie Rechten an Grundstücken bewertet. Ein besonderer Schwerpunkt der Tätigkeit liegt in der Bewertung von Wohnimmobilien.

Ist die Erstellung eines Gutachtens “nur nach Aktenlage“ möglich?

Nein! Im Rahmen einer seriösen Wertermittlung ist immer eine umfassende Objektbesichtigung erforderlich. Hierbei gibt es jedoch in Einzelfällen Besichtigungseinschränkungen die ggf. in Absprache mit dem Auftraggeber zu berücksichtigen sind (bspw. Mehrfamilienhaus mit vielen Wohneinheiten).

Wie lange dauert eine Objektbesichtigung?

Die Dauer des Ortstermins hängt von der Art und Größe des Objekts sowie dem Bewertungsumfang ab. In der Regel ist die Aufnahme vor Ort in ein bis zwei Stunden abgeschlossen. Bei großen Gebäudekomplexen können jedoch auch mehr Stunden erforderlich sein.

Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens?

Das kommt darauf an, welche Unterlagen bereits vorliegen. Die bei den zuständigen Behörden angeforderten Unterlagen liegen in der Regel innerhalb von zwei Wochen schriftlich vor. In Ausnahmefällen, sofern sich die Unterlagen bereits in den Landesarchiven befinden, kann dies jedoch auch mehrere Monate dauern. Manchmal stellt sich auch erst im Rahmen der Bearbeitung heraus, dass weitere Unterlagen angefordert oder zusätzliche Untersuchungen durchgeführt werden müssen.

Im Regelfall ist die Bearbeitung in vier bis sechs Wochen nach dem Ortstermin abgeschlossen. Bei dringenden Angelegenheiten ist unter Umständen nach Absprache auch eine geringere Bearbeitungszeit möglich.

Welche Unterlagen werden für die Erstellung eines Gutachtens benötigt?

Folgende Unterlagen werden im Regelfall für die Bewertung einer Immobilie benötigt:

Auskünfte von Ämtern und Behörden

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Liegenschaftskarte, ggf. auch Liegenschaftsbuch)
  • Planungsrechtliche Auskunft (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Landschaftsplan, Satzungen)
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster
  • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
  • Erschließungs- und Anliegerkostenbescheid

Bauunterlagen

  • Bauzeichnungen
  • Baubeschreibung
  • Berechnung der Wohn- bzw. Nutzflächen
  • Berechnung der Bruttogrundfläche
  • Berechnung des Bruttorauminhalts
  • Energieausweis

bei Mietobjekten zusätzlich

    • Aktuelle Mieterliste mit Nettomieten
    • Mietverträge mit Nebenkostenabrechnung
    • Aufstellung der Betriebskosten

Sonstiges

  • bei Wohnungs- und Teileigentum zusätzlich
    • Teilungserklärung
    • Letzte Verwalterabrechnung
    • Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre
  • bei Erbbaurechten zusätzlich
    • Erbbaurechtsvertrag
    • Jährlicher Erbbauzins am Bewertungsstichtag
  • bei Rechten (Wohnungsrecht, Nießbrauchrecht, Rentenrecht, Pflegeverpflichtung) zusätzlich
    • Vertragsgrundlage der Eintragung (Eintragungsbewilligungen)
    • Geburtsdatum der Berechtigten
  • bei Grunddienstbarkeiten (Leitungsrechte, Wegerechte etc.) zusätzlich
    • Vertragsgrundlage der Eintragung (Eintragungsbewilligungen)
    • Lageplan der betroffenen Teilfläche

Darüber hinaus ist in der Regel eine Einsichtnahme in die städtische Bauakte erforderlich.
Sofern die Unterlagen durch das Büro des Sachverständigen beschafft werden, ist eine Vollmacht des Eigentümers/Handlungsbevollmächtigten erforderlich.

Ist der/die Sachverständige zur Verschwiegenheit verpflichtet?

Die im Rahmen der gutachterlichen Tätigkeit gewonnenen objekt- und personenbe-zogenen Erkenntnisse unterliegen der Schweigepflicht und dürfen weder der eigenen Verwertung noch dem Interesse Dritter dienen.

Warum einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständige beauftragen?

Die Bezeichnung „Sachverständiger“ ist in Deutschland nicht gesetzlich geschützt. Im Prinzip darf sich jeder als „Sachverständiger“ bezeichnen und Gutachten anfertigen.

Dahingegen ist die Bezeichnung „Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger“ (Ö.b.u.v. Sachverständiger) gesetzlich geschützt. Eine öffentliche Bestellung kann nur durch hoheitliches Handeln zustande kommen. Öffentlich bestellende und vereidigende Einrichtungen sind beispielsweise per Gesetz bzw. Verordnung ermächtigte Körperschaften des Öffentlichen Rechts (z.B. Ingenieur- und Architektenkammern, Industrie- und Handelskammern, Handwerkskammern) oder Ministerien.

Der Unterschied zwischen den Sachverständigen zeigt sich bei der Qualifikation. Der Weg zur Öffentlichen Bestellung ist ein langwieriger Prozess, der strenge Maßstäbe an die Qualifikation und den Nachweis der besonderen Sachkunde stellt.

Die Voraussetzungen für die Öffentliche Bestellung sind in den Sachverständigenordnungen der Bestellungskörperschaften geregelt. Die Tätigkeit eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist nicht auf den jeweiligen Kammerbezirk oder auf ein Bundesland begrenzt. Eine öffentliche Bestellung ist in der Regel auf ein einzelnes Fachgebiet beschränkt, welches immer zwingend zusammen mit der bestellenden Körperschaft benannt werden muss.

Für die Zulassung zur Prüfung für eine öffentliche Bestellung müssen folgende Voraussetzungen nachgewiesen werden:

  • persönliche Eignung
  • Einhaltung der Altersgrenze (Mindest- oder Höchstalter)
  • Berufserfahrung, in der Regel mindestens fünfjährige Tätigkeit
  • einschlägige Vorbildung und weiterführende Qualifikationen
  • Gutachten unterschiedlichster Ausprägung mit Schwierigkeitsgraden
  • Mindestdeckungen der Berufshaftpflichtversicherung
  • eintragungsfreies Führungszeugnis
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
  • Nachweis der besonderen Sachkunde.

Die schriftliche und mündliche Prüfung zum Nachweis der besonderen Sachkunde setzt einen erheblichen Weiterbildungsaufwand voraus, da für eine öffentliche Bestellung eine „durchschnittliche“ Sachkunde nicht ausreicht. Nur bei Nachweis der besonderen Sachkunde kann nach erfolgreicher Prüfung eine öffentliche Bestellung erfolgen. Damit ist zumindest für den Regelfall sichergestellt, dass diese Sachverständigen über ausreichendes Know-how verfügen.

In einer ganzen Reihe von Fällen (insbesondere Gerichts- bzw. notarielle -) werden deshalb ausschließlich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige beauftragt, da diese ihre Qualifikation und Unparteilichkeit nicht mehr nachweisen müssen.

Seit einigen Jahren erfolgt die öffentliche Bestellung in der Regel nur noch befristet (im Allgemeinen für 5 Jahre). Für die Verlängerung erfolgt in regelmäßigen Abständen eine sehr genaue Prüfung auf Einhaltung der Weiterbildungsverpflichtung und auch eine Qualitätskontrolle der Gutachten durch die bestellende Körperschaft bzw. deren Ausschüsse.

Neben den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gibt es im Bereich der Wertermittlung unter anderem

  • zertifizierte Sachverständige
  • verbandsanerkannte Sachverständige und
  • freie Sachverständige.

 

Kosten – Gutachten

Gutachten

Das Honorar für die Ermittlung des Wertes von Grundstücken, Gebäuden und anderen Bauwerken oder von Rechten an Grundstücken richtet sich nach dem Wert der Grundstücke. Das Honorar ergibt sich gemäß Honorartabelle (liegt dem Sachverständigenvertrag als Anlage bei) zuzüglich der jeweils gesetzlich vorgeschriebenen Mehrwertsteuer.

Maßgeblich ist i.d.R. der ermittelte Verkehrswert. Für die Fälle, bei denen Wertminderungen des Verkehrswertes erfolgen (z.B. Abschläge für Mängel/ Schäden, Sanierungs- bzw. Modernisierungsaufwand, ökologische Lasten, Abbruchkosten, ausstehende Erschließungskosten), ist das Honorar auf der Grundlage des nicht wertgeminderten Verkehrswertes zu bemessen.

Sind bei der Bewertung mehrere Objekte zu bewerten, so erfolgt die Honorarrechnung i.d.R. nach den Einzelwerten der Objekte.

Ergeben sich bei der Wertermittlung Besonderheiten, so wird der hierfür erforderliche Mehraufwand durch Honorarrechnung nach der Besonderheit abgegolten.
Besonderheiten können insbesondere vorliegen

  • Wertfeststellung für Rechte, wie für Erbbaurechte, Nießbrauchs- und Wohnrechte sowie sonstige Rechte
  • bei Umlegungen und Enteignungen,
  • bei steuerlichen Bewertungen,
  • für unterschiedliche Nutzungsarten auf einem Grundstück,

oder sonstigen nicht unerheblichen Erschwernissen bei der Durchführung des Auftrages.

Die Berechnung für das Beschaffen von Unterlagen bzw. das Anfertigen von Materialien erfolgt nach dem Zeitaufwand und nach den tatsächlich anfallenden Gebühren der jeweiligen Ämter/ Behörden.

Kosten – Beratung

Das Honorar für die Beratung im Rahmen eines Verkaufs oder Ankaufs einer Immobilie erfolgt nach dem Zeitaufwand.

Wer sind unsere Auftragsgeber?

Grundsätzlich kann jeder gegen Vergütung einen Sachverständigen mit einer Gutachererstellung beauftragen.

Zu unseren Auftraggebern zählen:

  • Amts-, Land- und Oberlandesgerichte
  • Kommunen Straßenbauämter
  • Finanzbehörden
  • Banken, Bausparkassen, Versicherungen
  • Wohnungsbauunternehmen
  • Rechtsanwaltskanzleien
  • Steuerberater, Wirtschaftprüfer
  • Immobilienmakler, Hausverwaltungen
  • Privatpersonen
  • u.a.

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